Immeuble à revenus ou à faillite?

Catégorie: Immobilier

12 juillet 2013

Vous venez d'entendre quelqu'un de votre entourage vous dire qu'il a fait fortune avec l'immobilier! «Ah!» vous dites-vous à vous-même, «Ça serait bien de pouvoir réussir de cette façon là»! Alors, vous partez à la conquête des immeubles à revenus! Vous faites votre propre recherche sur un site immobilier et constatez qu'il y en a beaucoup à vendre; de plus, il semble y avoir de bonnes trouvailles - du moins, pour l'instant. Vous commencez à faire certains calculs ici et là sans savoir comment, et «hop» vous semblez avoir trouvé l'aubaine! Les idées de grandeurs vous viennent à l'esprit: «J'vais enfin faire de l'argent! Hmm... un tas d'argent!» Vous n'avez toujours pas contacté votre institution financière, alors vous vous dépêchez de le faire! La dame à l'autre bout de la ligne vous confirme un rendez-vous avec le premier intervenant 4 jours plus tards; les conseillers sont tous occupés avec des clients désireux d'avoir des conseils par rapport aux RÉER car c'est le moment juste avant la dernière cotisation possible. 4 jours plus tards, vous êtes assis devant le conseiller à lui expliquer votre nouvelle vision de l'avenir - vous en bavez presque! Mais, c'est alors que celui-ci commence à vous demander plusieurs questions: «Quel est votre mise de fonds? Quel est votre côte de crédit? Depuis combien de temps travaillez-vous, et où? Quel est la rentabilté de l'immeuble? Il vous faut un % minimum...» À mesure que le conseiller vous demande les questions, votre balloune - votre vision de l'avenir prospère - dégonfle! «Coudonc!» vous dites-vous, «C'est bien compliqué tout ça! Personne ne m'avait averti de cela!» Ayant perdu un peu d'espoir, vous songez à tout remettre à plus tard! C'est là, par hasard que vous vous dites: «Pourquoi pas!? J'vais allez ailleurs - voir si c'est aussi compliqué.» Chose faites, la situation demeure la même; il vous manque l'énorme mise de fonds! Votre vision est-elle à sa fin?

    

   C'est là qu'un courtier immobilier peut réellement faire la différence! Celui-ci pourra vous dire de faire affaire avec un courtier hypothécaire disponible dès le début, prendre un prêt RÉER immédiatement, de le conserver pendant 90 jours pendant que vous faites vos démarches de repèrage d'immeubles, et de convertir la somme dans le programme d'accès à la propriété (RAP) par la suite, afin d'avoir enfin la mise de fonds souhaité pour acheter l'immeuble à revenus! Attention, car ce n'est pas la seule astuce que celui-ci saura dévoiler! Pendant les 90 jours, il analysera avec vous plusieurs immeubles en faisant les calculs de rentabilité; car la rentabilité dicte le sens des immeubles à revenus! «Si l'immeuble n'a pas de revenu, ce n'est pas rentable»  dit-il! «Ça bien du bon sens» vous dites- vous! Vous pensez avoir déniché un immeuble ayant un revenu hors de ce monde quand, en le montrant à votre courtier immobilier, il vous montre le contraire! Eh oui, la rentabilité n'est pas dicté seulement par les revenus; il faut considerer les dépenses d'exploitation, les taxes, le taux de vacance, les rénovations immédiates et ceux à venir,  et surtout... le prix de l'immeuble! Sa situation géographique a une certaine  importance, mais quelque fois, la rentabilité prend le dessus. Sur ce, des 100 immeubles à votre liste primaire, il en reste seulement maintenant une dixaine qui se montrent réellement valable à l'approche; les autres affichent des rendements avoisinant les 7% ou moins - un chiffre qui laisse la majorité des personnes qui savent investir dans l'embarras du choix: l'immobilier ou les placements? 

    

    Bien que l'immobilier soit un milieu sûre pour faire fructifier ses avoirs, il faut se méfier des fausses aubaines! Ces immeubles qui semblent avoir de très bons revenus au départ, mais qui frise le ridicule une fois les calculs faits! Détrompez-vous; il y en a plein sur le marché actuel ...Surtout en Outaouais! Après avoir fait le tour des propriétés en terme de calcul de rentabilité, le bilan s'annonce catastrophique: le quasi trois-quart (3/4) des immeubles, ici, en Outaouais ne sont pas rentables par rapport à leur prix affiché; un maigre 7% de retour sur le capital investit et des fois moins! Certains sont mêmes à pertes - Oui... À PERTE! Dans plusieurs cas, il vaut mieux investir à la bourse où l'on peut espérer se sortir un retour de 20% et plus par jour - une réalité concevable! Puis si l'on peut s'éviter le stress relié aux responsabilités et aux drames qu'apportent certains locataires! 

   

    Avis aux propriétaires d'immeubles à revenu, ne soyez pas trop gourment à la revente; il vaut mieux vendre son immeuble à prix sensé que de ne pas vendre. De plus, la rentabilité d'un immeuble à revenu ne se trouve pas dans sa revente, mais bien dans le lapsus de temps pendant que vous êtes le propriétaire -  l'équité est dans les revenus mensuels. Si la tendance se maintient à la hausse, ce seront les plus riches de ce monde qui auront le privilège d'acheter ces immeubles à revenus. Et vous savez ce qui est vrai? Comme une pyramide, le pourcentage de personnes ayant la capacité monétaire d'acheter diminue avec la non-rentabilité de l'immeuble. Effet sabotage pendant un marché d'acheteurs comme en ce moment; si vous ne voulez pas vous retrouver au prise avec un immeuble invendable, agissez en conséquence: écoutez le marché! Vous n'êtes pas infaillible; le marché immobilier, lui, l'est!